Simulation de défiscalisation Ehpad en loi LMNP : exemple avec un prêt in fine

Mr X marié (3 parts fiscales) souhaite réaliser un investissement en Ehpad avec un prêt in fine:

- 1 tranche fiscale	TMI 14%
- Revenu net imposable de	60 000 €
- Montant d'acquisition en Ehpad	156 496 €

Vos objectifs		Simulation Ehpad au terme
		Votre apport initial direct :	0€
		Votre épargne mensuelle moyenne	-63,29 €
Économies d'impôts		Économies d'impôts en Ehpad	24 696 €
Capitalisation		Capital disponible (évaluation)*	61 277 €
Complément de retraite		Capital net d'impôts (évaluation au terme)
		- transmise à vos héritiers	167 196 €
		- et rente annuelle brute (loyer)	10 298€
Sécurité		Protection de votre famille (dès le premier jour):
		- bénéficie de l'assurance décès invalidité	156 496 €
		- et rente mensuelle brute (loyer)	578€
		* valeur de revente - capital restant dû sur les prêts

Simulation gratuite Ehpad en loi LMNP: avec un prêt in fine

Programme : EHPAD
Sous le régime Loueur en meublé non professionnel
Durée de la simulation : 40 ans

Présentation de l'étude

La durée du financement envisagé et le mécanisme d'amortissements différés qui génèrent à long terme des revenus hors impôts sur l'IR nécessitent la présentation des résultats jusqu'à l'année 2047.

Pour faciliter l'interprétation des résultats de trésorerie année par année il convient de distinguer deux périodes :

Période d'épargne :

Vous remboursez les emprunts, les charges totales sont habituellement supérieures aux recettes et vous devez prévoir chaque mois un effort d'épargne pour équilibrer les comptes de votre opération.

Période de rendement :

Les emprunts sont remboursés, les charges sont inférieures aux recettes et les amortissements différés lors de la période précédente vous permettent de déclarer un résultat fiscal nul. Cette période de rendement s'étend depuis la fin de la période d'épargne à la date de fin de simulation indiquée.

Votre situation actuelle

Vous êtes mariés avec 3,0 parts fiscales et votre tranche marginale d'imposition est de 14,00%.
Vos revenus nets imposables sont de 60 000 € plus 0 € de revenus foncier.

Votre investissement

Programme :	EHPAD
Terrain :	15 000 € H.T.
Immobilier :	105 000 € H.T.	Durée d'amortissement : 30 ans
Mobilier :	6 000 € H.T.	Durée d'amortissement : 7 ans
Frais d'établissement :	0 €	Amortissables sur 30 ans
Frais de constitution de sté	0 €	Déductibles sur 1 an
Frais commerciaux :	0 €	Amortissables sur 30 ans
Frais d'acte du bien :	3 500 €	Amortissables sur 30 ans
Frais d'acte de prêt :	2 300 €
Investissement total :	156 496 € T.T.C.	Revalorisation foncière : 1,50% l'an
Récupération de TVA :	24 696 €
Loyer annuel** :	6 930 € H.T	Revalorisation locative : 2,00% l'an
Charges annuelles :	600 €
Taxe foncière annuelle :	550 €	exonérée pendant 0 an à 0%

Votre financement

Apport personnel initial : 0 €

Date Initiale	Montant	Nom du prêt	Taux (%)	Durée (mois)	ADI *	1° mensualité pleine (€)
01/01/2008	24 696	PRET RELAIS	4,50	12	2,200 €/10000	98,04
01/01/2008	131 800	AMORTISSABLE	4,50	240	2,200 €/10000	523,25

Adossement :	ASSURANCE VIE sur une durée de 240 mois
Capital au terme net :	131 800 €	Taux de chargement :	5,00% (5,00% sur vers. initial)
Versement initial :	45 000 €	Taux de rémunération :	4,50% (4,50% sur vers. initial)
		Frais de gestion :	0%
Versements mensuels :
113,02 € pendant 240 mois

 

ADI : Assurance décès invalidité

Synthèse période d'épargne

Programme : EHPAD
Sous le régime Loueur en meublé non professionnel
Période : du 01/01/2008 au 31/12/2027
Durée : 20 ans

Votre effort d'épargne mensuel moyen : -63,29 €*
La totalité des dépenses engagées pendant cette période s'élève à : 309 688 €
Financement des dépenses :

Au terme vous avez réalisé les objectifs suivants :

Apres 2027 vous entrez dans la période de rendement pendant laquelle vous utiliserez les amortissements en réserve afin de défiscaliser les revenus constitués par les loyers moins les charges d'exploitation.

* Nécessaire pour équilibrer le compte de trésorerie de l'opération, tous flux financiers réguliers confondus.

Synthèse période de rendement

Programme : EHPAD
Sous le régime Loueur en meublé non professionnel
Période : du 01/01/2028 au 31/12/2037
Durée : 10 ans

Le prix de revient total de votre opération en début de cette période est de 116 611 € représentant l'ensemble de vos apports pendant la période d'épargne.

Les revenus prévisionnels annuels sont de 10 298 € (loyers) soit un rendement locatif annuel brut de 9%.

Évolution prévisible des revenus

Année	(1) Revenus nets disponibles €	(2) Résultat fiscal €	(3) Incidence des revenus sur vos impôts €
2028	8 688	0	0
2029	8 866	0	0
2030	9 047	0	0
2031	9 233	0	0
2032	9 421	0	0
2033	9 614	0	0
2034	9 811	0	0
2035	10 011	0	0
2036	10 216	0	0
2037	10 425	0	0
	95 334	0	0

(1) Revenus nets disponibles : Recettes (loyers) - charges d'exploitation - charges financières
(2) Résultat fiscal : Revenus nets disponibles - amortissements de l'année - amortissements différés
(3) Impôts générés par les revenus de l'opération

Des revenus identiques qui seraient réalisés dans le cadre d'un autre régime fiscal (Capitalisation, De Robien...) auraient conduit à payer au fisc 13 900 € environ pendant la période.

Synthèse période de rendement

Programme : EHPAD
Sous le régime Loueur en meublé non professionnel
Période : du 31/12/2038 au 31/12/2047
Durée : 10 ans

Évolution prévisible des revenus

Année	(1) Revenus nets disponibles €	(2) Résultat fiscal €	(3) Incidence des revenus sur vos impôts €
2038	10 406	8 296	1 161
2039	10 386	10 386	1 621
2040	10 366	10 366	1 615
2041	10 346	10 346	1 609
2042	10 325	10 325	1 603
2043	10 304	10 304	1 597
2044	10 283	10 283	1 590
2045	10 261	10 261	1 584
2046	10 238	10 238	1 577
2047	10 215	10 215	1 570
	103 131	101 021	15 529

(1) Revenus nets disponibles : Recettes (loyers) - charges d'exploitation - charges financières
(2) Résultat fiscal : Revenus nets disponibles - amortissements de l'année - amortissements différés
(3) Impôts générés par les revenus de l'opération

Des revenus identiques qui seraient réalisés dans le cadre d'un autre régime fiscal (Capitalisation, De Robien...) auraient conduit à payer au fisc 15 995 € environ pendant la période.